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会买房不等于会投资 3.0

2018-11-15 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

万邦君深信买房和投资是完全不同的题目,买自住房所积累的经验到你买投资房的时候很多是用不上的,甚至还会成为你阻碍。反之亦然,买投资房的经验也帮不到你买自住房。

买自住房的概念在于好区,好地段,好房子,好学校,自己看了舒心,家里看了欢心,朋友看了要产生嫉妒心。买投资房只有一点那就是价格,更精确的说是一组数字。

一组数字是个什么鬼,莫急,让我详细道来。

请问,对于普通的地产开发商开发房产是从上到下的方式,还是从下到上的方式? 简单从上到下就是我一开始的时候在宏观上先决定在哪个区域开发,然后再找可开发的地块。从下到上是先市场上的现有的地块上来找,只要找到了符合条件的地块,筛选地块的下一个条件就是附近的区域了。

那什么是符合条件的地块呢? 那就是开发商常说的feasibility 计算,简单来说就是

房子造好卖出的价格-买地的价格+建筑和建筑相关的费用+ 其它费用=至少20%的盈利

不满足这个条件甭管你是哪个地段的地块,一律枪毙。 大部分开发商都是从下到上,先过公式,公式条件满足再考察区域。少部分开发商从上到下,无非三点,第一是这个区域新房有较高的卖出价格,多次经验告诉他们这附近的地块满足这个条件,如华人就是愿意以离谱的价格买Chatswood房子,只要有新房我开多少钱都会买。第二是,我是本地的地头蛇,我在当地盖房成本都比别人低。最后一点就是这个公式条件不满足,但是我有信心未来会涨,我不盖我屯起来,等未来地价涨上去再说。当然,这种方式浪费的就是机会成本。

说下一个话题,巴菲特老爷子选股票,包括价值分析派,并不会说我看好哪个行业,这个行业有前景,因为最重要的是这个股票本身满足一定的条件,才能去投资,如每年盈利必须增长多少,公司现金流充足,债务少等一系列指标。这个些选股标准就是一组数字。

投资想要做成一门生意,那就是入手的时候就要赚钱,而入手的时候想要赚钱,就要有自己的公式,自己的一组数字

把区域的空租率,拍卖清空率,中价位等做成一个指标,帮你筛选房子和区域,符合这个区域就去看,不符合标准的哪怕是Chatswood也不必去看。

怎么打造这个指标呢?这个就在于不断学习和实践,举例来说如果贷款经理告诉你,价值超过200万以上的房子贷款难,银行只能贷70%,而你首付有限,那些房子价格超过两百万的区域如lane cove你就可以忘掉了。假如说根据历史研究带地的涨的块,那些大部分只有公寓的区域如wentworth point 你就可以不去关心了。再继续深入下去,你通过持有成本的计算,发现自己的承受力有限,如果房租回报率不到4%,你就还不起贷款,那租金回报率低于4%的区域可以不去关心了。

所以你不断学习房产知识和诚实研究自身经济情况,这是加法。

用你的公式淘汰掉那些不符合系统的区域,这是减法

做完减法后,你可以专注在剩下的区域。

然后根据政府规划和当地供需矛盾,再做一次减法,把关注的区域浓缩到一,两个

当你专注在一个区域,低于市价笋盘就出现了,因为找到被低估的盘更多是专注而不是技巧,但无法为了专注而专注,你要先做加法,然后做减法,为了专注而专注,凭印象记忆去选区域,10之8,9都会错。

关键词: 买房投资房产
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