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【华信地产】影响悉尼房市的决定性因素

2013-05-10 来源: 今日悉尼 评论0条
在任何一个市场经济中,“供求关系”都占据着非常重要的地位。房地产市场也不例外,我们今天就来了解一下在其中有着决定性因素的几组资料,进而更清楚的认识悉尼房地产市场。

首先,我们了解一下市场需求。

提到房地产的市场需求,自然离不开人口的增长。对于澳大利亚这样一个移民大国,人口增长则包括两个方面,海外移民和新生儿。针对海外移民人口统计,澳洲权威部门ABS(Australian Bureau Statistics)引入了一个专业术语,NOM (Net Overseas Migration) 海外移民净值,海外移民净值是通过每年抵达该国的总人数减去离开人数所得。在2010年这12个月的人口增长中,NOM贡献了58%,另外有40%的人口增长来自于新生儿。

无论是海外移民还是新生儿都会产生巨大的房产需求量。不同的只是时间问题,海外移民的需求是短线,而新生儿则会带动未来的房地产市场。

然而,整个澳大利亚的人口增长,其大部分集中在纽省,而悉尼则占据了整个纽省的绝对份额。
来自ABS 2011年澳洲人口报告的数据显示,纽省的人口大约占全澳人口的三分之一(32.4%)。在2009-2010年140,610的移民人口中,有42,267(30%)希望自己能够在纽省定居。纵观整个澳洲,纽省的人口增长率是最大的,每年增幅可达1.5%,这个比率换算成具体数字为318,300人,截止2010年12月31日,纽省的人口达到了727万。
其中,悉尼的人口密度最大。ABS的资料同时指出,2009-2010年,悉尼的人口密度是每平米公里370人,这个相当于澳洲其他所有州首府城市人口密度的总和。
我们还可以从下表中看出,悉尼的人口增长一直是上升趋势,尤其是2004年以来,人口增长速率则直线上升。

 



接下来,我们看看市场的供给。
澳洲城市发展研究所指出:新州每年需要40000套信房产来应对悉尼的增长。
但是,来自WESTPAC一份研究报告
(Outlook for Australian Property Markets 2010-2012)中指出,
悉尼每年各类物业的开工量仅在6000套左右浮动,由于过快的人口增长,悉尼每年的缺口仍然以每年10,000套的速度继续扩大。

 



澳大利亚都市开发协会(Urban Development Institute of Australia)的主席Stephen Albin称,目前的新房审批率达到了50年以来的新低。

现在的悉尼房地产市场的现状是严重的供不应求,鉴于2005年以来的人口高速增长,房屋供给缺口已经是17万至20万套。

我们再来看一下来自realestate.com.au的两组最新资料。





 
截至15/04/2012至21/04/2012这周,每套物业有12个潜在买家
 
截至15/04/2012至21/04/2012这周,市场上有5960人想要购买物业,而可供出售的物业只有509套

在这样的一个供求关系下,悉尼房地产市场的发展趋势显而易见。

Gavin Hu |  0466 673 519  | 华信地产资深顾问  |  yipeng@htrealty.com.au


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