新州房改三步走 为何只调印花税还不行（2）

 
ACB News《澳华财经在线》6月1日讯 新州政府发布的住房可负担性计划包分为三步走，近-中-远期各有目标。从近期看，以税收调节需求端两个政策敏感人群：首次置业者与外国买家。通过减税与加税在购房成本上做文章，平衡两端购买力。（详见《新州大力补贴首套房 外国买家被重税 (1)》）
 
博日吉可莲州长甫上任即高举房市政策大旗，将解决住房可负担性放在施政目标首要位置，而其任内首个预算案又发布在即。出于树立声望、稳固民意支持率，她有着强劲动力履行承诺推动近期政策计划落地施行。
 
从外围来看，悉尼房市持续高烧，抑制房价过快上涨，提升市场参与的公平性已成联邦及州级政府共识。通过州内阁审议，加入预算案并通过立法，面临的阻力似乎并不大。而在印花税上做加减法，等同于外国投资者间接为新州的首次置业者分担压力。并且由此产生的巨额税收将充实新州金库，将为下阶段基础设施开发奠定基础。
 
一举多得，似乎满盘只有外国购房者成为输家。
 
最近五年悉尼房价已然翻番，房价上涨之快让大量首次置业者措手不及，家园梦变得愈发遥远。一方面是涉及民生根本的住房可负担性问题，另一方面，经年积累的居民债务风险引发越来越多的担忧。
 
受矿业滑坡打击，澳洲经济基底受到动摇，央行自2011年底开始施行低利率政策，一方面是希望刺激商业投资，同时也寄望于压低澳元，促进出口及非矿行业复苏，房地产振兴是至关重要的一步棋。而随后涌现的房建热潮也着实给澳洲经济带来了急需的活力。
 
近年间，海外，尤其是中国买家的强势涌入，且这股势头经久不歇，多少让澳储行意外。但总体而言，官方对外国买家影响澳洲房市持温和积极看法，主要在于亚洲买家需求占据少数，却拉动外国开发商的投资及新房建设，实质上促进了房产供应。

 
与此同时，低利率政策却带引出了浩浩荡荡的本地房市投资大军，再加上诱人的“只付息”贷款产品，澳洲投资性房贷激增，相关风险快速累积。一段时间以来，澳洲飙升的居民债务比成为了媒体报道的热门话题。
 
澳央行为了平衡经济发展目标，在货币政策上似乎捉襟见肘，而当前降息周期是否结束在学界、商界甚至央行自己，并没有确定的答案。这种情况下，负责信贷政策的澳审慎监管局（APRA）率先砸下了第一锤。
 
自2014年底，澳审慎监管局开始通过约束贷款机构收紧投资性房贷政策，为大银行设下10%的增速红线，按揭贷款市场随后风声鹤唳。及到今年三月，APRA明确表示，要抑制只付息贷款等高风险房贷产品，主要贷款行的按揭政策新规于近期陆续出炉。总体看来，澳洲四大行无论是从投资贷增速控制上，还是资本充足率上都达到了银监会要求。
 
房贷收紧的同时，过去几年累积的房产项目陆续完工，尤其大量公寓投入市场。需求受挤而供应增加作用之下，今年以来悉尼房价出现些许降温，并在4月与五月连续下行。
 
新州选择这个节点再出重锤，似乎可以预见，悉尼房市势必将有一番动荡。不过，政府心中明了，作为最受海外买家，尤其是亚洲投资者青睐的国际性门户城市之一，加税带来的作用将只是暂时。澳洲的居住环境、生活品质、经济基础等优越条件将继续吸引海外投资者涌入。而澳元的持续走软只会刺激更多购房资金涌入澳洲。
 
由此看来，新州住房政策计划包三点中有两点落脚在住房供应上就显得的不足为奇。
 
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