当下的上海楼市，我们要学会“察言观色”！

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

距离上海二手房核验价出台过去已经一月有余，从7月下旬至今，上海楼市将住房赠与行为也纳入限购范围，以及房贷利率由首套4.65%调到5%，二套由5.25%调到5.7%。

这一系列的组合拳在我朋友圈率先取得了“成果”，我明显的发现全市各区交易中心热火朝天的图片开始逐渐变少。

二手房作为上海楼市的风向标，总能率先在第一时间感受到楼市的热与冷，并且直接在量与价上有所回应。

楼市作为最坚定的政策市场，买房逻辑也同样需要常更常新。二手房核验价的出台更多的是在给市场传递一种稳预期的积极信号。

而最终合格的房源核验码都可以登录网上房地产二手房频道进行查询。

所以，一切从这个角度出发所折射出的买房观，必定能够应对已经到来的楼市“蛰伏期”。

01

既然楼市是政策市场，那首要出发点，用上海话说就是要学会“轧苗头，看三四”，翻译成普通话就是在楼市里，要学会察言观色。

二手房近一个月的各项政策组合拳更加凸显了，房住不炒。犹如今年上海新房采用计分制之后，直指当下楼市的最大受惠人群，就是刚需和改善。

最新出炉的住房“十四五”规划中就提到了，在“十四五”期间，将新增供应商品住房约40万套等一系列加大供应的举措。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因区施策，以提升居住品质为重点，持续完善住房制度体系，促进市民住有所居、住有宜居。

换而言之，楼市政策不管如何变化，刚需和改善人群始终不必过于担心。

回想此前，诸如浦东前滩、黄浦新天地、虹口北外滩等热门二手房区域的二手房房源暂时被清空，可以看成是对于二手房挂牌价虚高过火区域的一次大筛选。

在如今的信贷层面，部分银行明确表示，已经正式开始实行房贷审批的“三价就低”政策。

即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度，进一步规范二手房市场。

在房源信息更加透明，市场规则更加规范的情况下，上海二手房市场将逐步走回正规。

无论是刚需首套，或是我们所说的改善一族。虽然依旧无可避免的触及非普通住宅二套首付7成的“高首付”，但毕竟，卖一买一的改善家庭拥有初始房源的资金作为预算的积累。

当下楼市买房，刚需改善买房，还是鼓励且提倡的。毕竟，刚需刚需，真正需要。

02

当二手房核验价被市场检验过后，成为楼市常态之后，二手房的性价比逐渐开始凸显。

从目前来看，我走访了不少中介门店，包括我们接触到的不少客户来说，基本分化成四类人群。

第一种，仍旧不为所动。

因为二手房最终的定价权还在业主手中。不少业主仍旧抱有我的房子我做主，我的房子独一无二的优势心理，姜太公钓鱼，愿者上钩的心态；

第二种，进入观望周期。

这类业主的逻辑也十分简单。既然短期内，要受到二手房挂牌核验价的制约，短期内可能不会有大的改变。索性也不着急，暂时下架观望也无妨；

第三种，本身符合核验价。

确实有一些诚意卖房的客户，而最终的本质也是趋向于换房。所以这类客群也会将自家小区近期的成交价作为参考来作为自己的挂牌价，这类客群的房源，即便在当下的楼市之中，有着一定的成交机会；

第四种，愿意适当下调价格预期。

毫无疑问，这类客群就是置换客群。因为置换客户通常的终极目标就是在相同时间节点上，完成卖与买。看的更多的是整体的得失。只要“买”的方向可定，“卖”的诚意也是十足的。

在目前整个上海市场的置换客群占总成交的比例在6-7成。

这四种客群，目前基本的占比情况是1>2>3>4，但随着二手房新政效应的不断显现，短期内，二手房市场的买卖双方势必形成博弈，观望气氛浓厚。

在核验价下的市场中，有部分房东的议价空间开始松动，使得当下的楼市开始成为买房的优势期。

另外，这样的状况也将同步到上海的新房市场。

从去年下半年至今，上海新房都十分叫卖。最大的原因，还是整个上海二手房供不应求，造成了热门板块二手房的价格水涨船高，新房由于限价因素显得性价比十足。

而一旦二手房“虚高”的泡沫被挤掉之后，一些因为倒挂因素，销售有明显改善的新房热门区域也极有可能因为没有那么有性价比，而被打回原形。

在二手房的世界里，真的当一些“挂挂玩玩”的白挂价撤出市场之后，你会发现，二手房的性价比陡然提升，整体新房市场如今个个都好卖的情形，极有可能被打破。

部分区域的二手房开始有足够的潜力叫板新房。对于买房者来说，尤其是中低积分人群来说，新房不再独美。

两手都要抓，两手都要硬才是客观且合理的买房逻辑。多看一眼二手房将会成为买房的顶层逻辑。

03

顶层逻辑决定好之后，买房其实也是一项具有规律性的决策。

买房三部曲最先需要确定的就是区域+板块+小区。而要想确定区域，先了解下城市规划很有必要。

城市规划是一个城市经过一定科学的可行性研究论证了城市一定时期或者未来的发展蓝图，包括一些城市的规划以及重要在建工程的规划，对未来城市发展具有前瞻指导作用。

城市规划方案一旦确定下来，对于今后大家的生活会产生很大的影响，甚至使我们的生活发生改变。

在我们行业内，有一句生动形容上海这座城市的话叫做，上海永未建成。

当我们这两年，依旧在熟读吃透上海市城市总体规划（2017-2035年）上海市域城乡体系规划图，以此来帮助我们买房做参考的同时。

进入2021年下半年，我们随着全市各区的“十四五”规划的定位来重新审视各个区在下一阶段的整体发展，显然对于我们树立全新的买房观大有裨益。

比如，如果你生活在普陀或者普陀周边，那就必须了解未来5年，桃浦地区将引领转型“蝶变”。

上海人民广播电台有一档开播将近30年的栏目叫做《市民与社会》，定期邀请各级领导做客，畅谈城市发展。

节目中，普陀区长聊到今后的普陀，将以桃浦智创城为载体，分三期建设，重点关注中以两国优势领域的联合研发项目、成果转化项目、早期产业化项目，吸引以色列高校、科研机构、企业来沪开展合作。

普陀区代表上海承接了国家战略，中以（上海）创新园则是代表着整个普陀区的转型发展方向，所以桃浦地区也是未来这五年普陀发展变化最大的一个区域。

对于普陀的潜在客户，很显然，桃浦地区就应当进入考察调研的目标区域。

除了区域十四五规划能够作为买房参考之外，在上海市综合交通发展“十四五”规划发布中，就有提及上海未来重点地区的发展脉络。

等于也是给予我们选择区域提供了思路。比如，重点发展临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥商务区以及北外滩。

顿时，我们选择的区域便又多了许多。并且无论是从单价还是总价，都适合不同的客群。

聊完区域的选择，配套同样是我们需要重点关注的，首当其冲，了解上海整体的交通配套必不可少。

其中单说交通配套便有三大重点：

1、建成17号线西延伸、推进机场联络线、崇明线、嘉闵线、两港快线等建设；

这里的每一条线路几乎都能改变区域的命运，助力板块价值的跃升。

2、进一步提高轨道交通覆盖水平，建成14号线、18号线一期等线路，开工新建18号线二期、23号线一期等线路。

单就这一条，内容也极为丰富。

14号线起自封浜站，终点为桂桥路站，途经嘉定、普陀、静安、黄浦和浦东新区等5个行政区。

即便同样是轨交房，在上海每一条轨交的意义和价值也是完全不同。而14号线可以称得上是白金轨交线路。

我们看看14号线经过的区域，浦西的中心区域比如静安寺、黄浦的豫园、浦东的中心区域，陆家嘴、世纪大道和源深路等等。

从某种角度上，上海自2号线之后再也没有这样一条东西走向的轨交。

再来看下18号线，故事更是不少。根据规划，18号线分为一期和二期。

率先开通的是一期南段，即御桥——航头。

受益最多的自然是航头镇、周浦镇、下沙镇，沿线居民幸福指数瞬间攀升。以前2小时到市区，现在从始发站航头出发，到御桥只需20分钟，换乘11号线，再用30分钟即可抵达徐家汇。

受益于18号线的开通运营，周浦板块开始以沪南公路为主线，以周浦轨交以及周浦万达为核心往东西两侧进行辐射。

今年6月，受此辐射的周康全新盘壹府澜庭一期和绿地海富东上海四期2批次都触发了计分制，最低入围分，根据整体房源数进行换算之后，基本上就是非上海无房家庭的基本分。

50分的家庭基础分加5年社保，并且周康板块一直就是浦东新房500-800万的改善优选区域，所以社保系数分也是跨过了0.12。

关于18号线二期，依然有故事可讲。期盼18号线二期的自然了解，18号线二期的重点区域在宝山。

而其中最关键的点在最左侧的大康路站。如果你一直关注这条线路，或者生活在周边，从去年年底到现在，周边的居民的心情犹如过山车，让我欢喜让我忧。

最早规划的时候，当时的站点叫做：康宁路站。当时大华公园城市可是一度拿这个站点来做推广的。

但当它卖至三期的时候，比较可靠的消息，已经“基本证实”了具体的站点并非落位在家门口，但大康路站点附近的“地铁房”房价立刻水涨船高。

虽然最后，大华公园城市总共三期全部日光。

可见地铁并非选择楼盘的唯一因素。包括对于地铁规划要落实到何种阶段也是十分关键。

以上提到的18号线二期、还包括了2号线西延伸等等线路，上海一批重大工程集中开工。

买房者对于相关区域应该早做打算。

3、加强轨道交通枢纽建设，践行TOD理念，推动站城融合。

很显然，从最早的青浦徐泾板块的万科天空之城，再到闵行莘庄板块TODTOWN天荟，再到去年宝山美兰湖板块中集金地美兰城，奉贤南桥板块的龙湖天曜。

如今TOD的生活模式已经上海慢慢深耕，更多的区域都在践行TOD理念，推动站城融合。

而显然，这样的区域板块以及项目同样是我们需要寻觅的。

04

随着政策调控效应的逐渐显现，房屋回归居住本质，自住刚需成为支撑房产市场的主要动力。

毕竟，房地产发展还是需要以居住舒适度为优先的。房住不炒，但是依旧可以通过高品质的住宅，让我们住得更好。

接下来的楼市，强大的刚需效应，依旧慢慢起着变化。

如果你正处于买房的阶段，希望这篇文章能够帮助你度过当下上海楼市的蛰伏期，通过这几招来帮助你解决买房问题。