西二旗码农：在奥森春晓和北清云际的户型图里抓取到生活真相

十几年前，从清北毕业的学子跑到学校附近不到1公里的华清嘉园租房创业，渐渐催生了互联网行业的日新月异。2009年，随着百度从中关村搬至上地科技园的搜索框大厦后，腾讯、网易、滴滴也先后扎根附近。

从五道口到后厂村，就是很多年轻人的北京。也是安家、扎根的首选之地。

这些标签鲜明的年轻人被称为“码农”，格子衫、双肩背、 “月入五万只花五千”；住在回龙观，共享单车上下班，虽然收入上往往令人望尘莫及，但消费上，似乎没有太高标准和太多选择，除了……房子。

但海淀的新房选择也一直不多，所以每一个新楼盘的出现，都吸引了大家的关注。

今年1月，“观里”出了两个新楼盘，每平米5.4万元的奥海明月、奥森ONE，在1月成为北京住宅成交前三甲楼盘，码农们用自己强大的购买力，支撑起了两个北部“神盘”。

今年9月，第一批集中供地后，昌平区再推出两个新盘，分别是位于昌平生命科学园的北清云际、以及东小口马连店的奥森春晓，每平米单价达到了6.2万元、6.3万元。

地理位置

由于距离后厂村办公地点更近、附近新楼盘基本清空，这两个楼盘被称作“昌平双子星”，而又一批年轻码农们也持币待购，开始了自己的安家历程。

01“5平米次卧，窗外连廊”

梁艺和女友就是后厂村准备掏空 “六个钱包”的标准码农，两个28岁年轻人正在准备结婚，买房也是一个顺理成章的选择，另外在北京也交够了五年社保，有了买房资格。

二人税前工资合计5.5万左右，因为平时下班时间“没边儿”，也没啥额外消费，加上年终奖、股票投资，两人用五年的时间攒够了差不多二百万，双方父母可以为这个新家庭的首付合力推高至三百万。

买房之前，梁艺用自己的方式做了研究：做爬虫软件爬数据、拉表格，“不过目前的房产平台的后台数据很值钱，已经做了严密的反爬虫处理，爬到的数据水分很大，没有参考价值。”

数据没用，那就做市场调查：公众号、视频平台上找资料对比，购房群加入讨论。向中介了解市场。到最后，他已经能够言简意赅地表达自己的“用户需求”：房间结构合理，不浪费“寸土寸金”的面积，功能复合小家庭需要；交通方便；周边有基本生活配套。

交通和配套上更占优势的，是奥森春晓。那么面积和功能就是首要考虑的条件了。

首先看了115平米的户型图，梁艺开始怀疑人生：为什么115平米的客厅，只有3.5米宽？

甚至比不过96平的户型？先不说餐厅正对着不是厨房而是卫生间，就请问5平米的叫“次卧”？分明是个储藏间大小吧。当年租住的隔断房，卧室也不止5平米。主卧也不过10平米，如果还想放下衣柜、床头柜，那是不是都放不下1.8米的双人床？

退而求其次，96平的户型虽然面积小了20平，但整体方正，客厅也开阔，卧室虽然也只有10平米，但整体面积小也算能理解，毕竟还省了钱么。

就在梁艺说服自己接受这个户型的时候，却得知，未来在北侧卧室和卫生间的外侧，竟然有一条连廊。除了在一些老旧小区的回迁房见过这种操作，为什么新房会有这样的设计？那北侧的房间是不是要长期拉着窗帘？更别提开窗了，所谓的南北通透有什么意义？

或许为了解答客户的这个问题，户型图贴心地把南侧客厅处划出第三间次卧的空间，既然南向面宽比较大，那就利用这个面宽打造出一个可变空间。但仔细研究了一下，梁艺发现，改造的难度是前所未有的：隔出的第三间次卧和客厅如何做到共享一扇窗户？

“未解之谜二”是奥森春晓到地铁站的步行距离。通勤方便程度的确一直是码农买房的逆鳞，此前的两个项目曾经因为13号线“建材城东站”的地铁站修建站位的问题，将一条“#码农写出专业地铁建设方案#”推上热搜。

距离地铁站更近的奥森春晓目前也存在这样的争议，虽然距离8号线平西府站的直线距离不到500米，但是项目东侧紧邻地块还未出售，步行至地铁站的东侧路政设施还没有确定是否开通。

梁艺当下最关注的也是步行可达地铁站的距离，他是骑电动车队伍上班的一员，但女友上班依赖地铁，“平时已经没有娱乐生活，回家时间多分一点给路上，都觉得疲惫不堪”。

梁艺说，身边和他一样在犹豫的年轻人有很多，在买房这件事上，真的没有什么过高的需求。况且对于普通百姓来说，300万首付也不是个小数目，600多万总价的房子，难道都不配拥有个舒适生活么？

02

珍贵的、又浪费着的空间

有人已经决定“退一步”，选择位置、配套都相对差一点的北清云际，到地铁生命科学园站的步行距离是1.6公里。

在户型设计上，北清云际还是相对合理的，108 m²做到基本方正、南向三面宽。北侧次卧虽然不足7 平米，但总是“比下有余”。

难得提早下班，阿静马上冲到售楼处，作为一名大厂的年轻中层，虽然首付有限，但她对自己的收入和未来还是充满信心的，而在一个城市最大的信心，难道不是拥有一套自己的房子么。

阿静选择了83 m²的户型，房子虽然不大，但是一个人住，也不算局促了。看房过程中，她与销售的对话大多以“为什么”、“怎么改”开头：

为什么北侧进入次卧有近一米长的过道？浪费的空间未来怎么改？

放完双人床之后，床头柜和衣柜就只能二选一了吧？

在本来就比较局促的空间里，还有一个不足4平的无窗房，宽1.7米，长2.3米。

销售热情地说，可以改造成游戏间啊。阿静苦笑，你会在这里打游戏吗？

毕竟是女生，阿静更注重细节和质感，可看完两个楼盘的实体样板间后，总有一种依旧在租房的错觉。比如：

卫生间的柱盆式盥洗台；

塑钢材质的厨房推拉门；

以及，仅在70%上下的得房率。

回龙观片区的经纪人阿虎认为，得房率是片区购房者非常敏感的话题。

北青云际的销售小孙基本每天都要被问到问题，他每次都会先坐直再回答，但也无非是先诉说“开发商利润低”的苦衷，再去进行价值说服：“用低于周边二手房的价格，买新房、新物业不是更值得？主要是周边的新房也不多，越等可能就越远了”。

北清云际周边目前以龙城花园、华远静林湾叠拼产品为主，但总价较高，前者是1999年交房的老牌别墅、平层，业主是附近大学教授等高知群体。

1公里范围内的普通商品房——北京人家，每平挂牌均价不到6万元。

03

二手房或许也是选择

阿虎是回龙观片区某机构经纪人，80%的客户都是梁艺这样的程序员，除了外形标签，程序员买房有自己的方法。

“他们对数据很敏感，对片区小区房价数据都比较了解，要把价格、户型数据跟对方聊透彻。”

此外，程序员群体“老带新”特征明显，客户忠诚度较高，阿虎三年前服务过的一位百度程序员，此后陆续为阿虎介绍5名同事，成单率也比较高。

阿虎表示，回龙观大部分程序员最看重房子两点条件：1、得房率；2、通勤距离。前者一部分关系到房子的实际价值，后者决定着码农的“生存质量”。

阿虎去年服务的一对互联网行业年轻夫妻，在万象悦府期房和2003年建成的北店嘉园当中，选择了后者，房子临近8号线育知路站。

小夫妻的原因很简单：相似首付情况下，即使购买二手房的面积会小很多，但是北店嘉园公摊小，得房率是90%。购房后把房子按照喜欢的风格装修，体验也不属于新房，况且，还不用等。

梁艺也曾将二手房作为考虑范围之内，他和女友曾看中一套2015年交房的次新小区，均价每平7.2万元左右，一套二室一厅的92平户型，首付比例40%、需要加上二手房的契税、增值税、中介费用，合计需要365万元。高出奥森春晓首付近100万元，难以担负。

西二旗互联网人置业小Tips：

1、 龙湖从中公教育收购的朱辛庄项目部分股权，开发商表示预计12月对外开放。北京市规自委出让文件显示，项目最高销售单价不得超过63300元/平方米，但地块建筑要求是塔楼。

2、 昌平回龙观的新房项目，目前得房率呈逐年下降趋势。2016年交房的公园悦府在80%左右；万象悦府得房率是75%；今年两个新项目是70%，甚至个别户型低于70%。

3、 随着二手房房贷收紧，昌平回龙观片区的二手房成交量在最近两个月下降明显。9月与6月相比，已经腰斩。

4、 奥森春晓，到平西府地铁站的步行距离还未确定；北清云际，距离地铁站生命科学园的步行距离是1.5公里。

36氪未来可栖

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗。