研报淘金 | 房企一月涨200%，政策转向资产重估，地产板块谁是龙头？

近一月，地产板块出现暴涨，财信发展涨超200%，渝开发、大龙地产等一周内涨超60%，上述标的均为市值不到100亿的标的。中央及地方政策发力，以助于化解房地产行业短期流动性风险，促进行业结构优化。

12月20日，央行和银保监会联合下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。

此外，央行下调1年期LPR 5个bp，5年期LPR未调整。体现出政策对房地产需求端的调控仍将以稳为主，近期多个城市陆续出台购房补贴政策，反映自上而下需求端调控仍在，地方政府可能会根据市场实际冷暖做出边际调节。

在因城施策背景下，政策调控边际放松后，部分行业指标有所修复。然而从1-11月房地产行业数据来看，各项指标累计增速维持了下行态势。

销售端，降价走量之下，商品房销售下滑趋势有所减缓。然而，目前市场不具备大幅反转的能力，短期内市场修复还需要有更多需求端的政策落地。

拿地端，在预收账款监管、市场下行等压力下，多数房企拿地力度大幅下滑，拿地金额、溢价率等不见起色，当前政策面使得优质房企在收并购市场有更多机会。值得注意的是，各大房企拿地向长三角地区集中的趋势非常明显。

融资端，在“房住不炒”总基调下，未来房企合理的融资需求将会得到满足。近期发债规模大幅反弹，但在信用分层下，融资主体主要为央企国企，部分房企的流动性风险预计还将继续发酵。到2022Q1的偿债高峰期时，融资政策或将继续边际改善，优质民企亦因此而受益。

丨券商观点

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