地产行业的“囚徒困境”怎么破？

近日，国家统计局公布了9月70城房价数据，36个城市新建商品住宅价格环比下降，有52个城市二手房价格环比下跌，其中像杭州是23个月以来首次下降。

房价全面下跌的口子已经撕开，而且从市场的真实反馈来看，9月份以来，楼市降价潮已在全国范围内蔓延。

市场上关于要不要降价，要不要救市的讨论又热闹了起来。

开发商降价是个很有意思的话题，降不降，怎么降都有讲究，一个不小心，就会成为一场行业的大地震。因为降价，这些年被砸了售楼部的房企又不止万科一家。

在房地产市场，降价可不仅仅关系到开发商与购房者之间的关系，还有政府与开发商，开发商与开发商之间的关系。

最近楼市的热点，从开发商争相降价到楼市“限跌令”，从东三省开启楼市“补贴模式”到最近房地产税即将试点，一波又一波，博弈越来越激烈。

以开发商之间的房价博弈为例，面对严苛的调控，消费者购买热情下降，开发商面临着两种选择，要么坚挺价格获得较高的利润，要么率先降价抢占客源获得现金流。

如果大家都选择维持价格，当然对开发商来说是最优的选择；如果一方选择降价，必然会抢夺另一方的客源。按照亚当·斯密的理论，“他（指经济人）自己的利益，往往使他能够比在真正出于本意的情况下，更有效地促进社会的利益”。但事实上每一个理性经济人都会从利己的目的出发，这才有了恒大等房企在市场上那些率先降价打破默契，以价换量的策略。

所以我们看到，改革开放后四十多年的商业史上几乎所有的价格联盟——无论是“冰箱联盟”还是“空调联盟”，最后都以失败告终，当有一个价格“叛徒”出现时，联盟瞬间土崩瓦解。

正好最近看了个博弈类节目《决胜21天》，这让我想起博弈论中的“囚徒困境”，这个模型或许能够对当前房地产市场作一个最好的解释。

“囚徒困境”是博弈论中的经典模型。

博弈论研究的是在存在相互外部经济条件下的个人选择的问题，它又分为合作博弈和非合作博弈，两者最主要的区分在于人们的行为相互作用时，当事人能否达成一个具有约束力的协议，而“囚徒困境”正是联系非合作博弈与合作博弈的桥梁。

关于“囚徒困境”，最经典的例子就是“警察与两个小偷”的故事。

一个案子中，警察抓获了两个小偷，将他们分开审讯。警官分别告诉两个囚犯，如果你招供，而对方不招供，则你将被立即释放，而对方将被判刑十年；如果两人均招供，将均被判刑两年；如果两人均不招供，将最有利，只被判刑半年。

于是，两人同时陷入招供还是不招供的两难处境。但两人无法沟通，从自身利益最大化角度考虑，两个小偷都理性地选择了招供，这种情况就称为纳什均衡。

这时，个体的理性利益选择是与整体的理性利益选择不一致的，而合作则会使博弈各方的情形变得更好。

在房地产市场，主要的参与者有三方，分别是开发商、政府和消费者，这三者之间又有内部的博弈和外部的博弈，同样符合囚徒困境。

比如我们前面说到的开发商降价问题，从内部看，由于流动性趋紧，融资环境恶化，房企亟需回笼资金，但一个区域市场又只有这么大，所以在完全信息静态博弈下，房企之间都降价符合“纳什均衡”（非合作均衡），即无一参与者可以通过独自行动而增加收益，但都不降价才是帕累托有效率的策略组合。

当然，真实的房地产市场，是完全信息动态博弈下的均衡，是一个通过“触发策略”不断试探的过程。

在开发商之间，大家都处在一个一报还一报的策略当中，这样的结果是，市场主体之间能够达成妥协，建立起互信关系，所以一段时间内楼市也有“不减价联盟”，即使降价也是大家一起降，形成一种短期的均衡。

在开发商与政府的博弈中，政府提高土地挂牌价，开发商的应对策略有几种，比如此前杭州、深圳等地的集中土拍很多开发商就不参与，导致政府不得不紧急叫停，修改规则，后续开发商觉得规则不到位，又有很多地块流拍。

在拿地之后，新一轮的博弈又开始，开发商为了利益最大化，制造饥饿营销策略，推高房价；政府再出台调控政策，开发商再应对；遇到市场行情不好，开发商降价，政府为了稳定市场，紧急时刻还会发“限跌令”。这样几轮下来，达到一个平衡，避免出现相互死锁的囚徒困境。

政府与购房者之间也存在着博弈。政府鼓励“房住不炒”，希望每一个购房者都是刚需，从而解决民生问题，因此从中央来看，肯定希望房价能稳定，甚至是能降一点，以保证更多的年轻人、困难家庭住得起房子；而真实的市场，总有一部分的房子是投资属性，他们希望房子越买越涨。

因此，双方都从自己的利益出发寻求最优解，政府一有风吹草动就往死里调控，从2016年开始，这一轮调控从限购到“限购、限贷、限价、限售、限商”，花样越来越多，调控次数越来越密集。据统计，仅今年前9个月，全国各地发布的调控政策就超过500次。

而购房者也上有政策下有对策，假离婚、假户口都已经是小儿科了，更有“深房理”这样房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场的恶性事件。

对于目前楼市现状，无论是开发商的以价换量，还是政府的购房补贴、房地产税出台，抑或是消费者的持币观望，在很大程度上说明市场从之前的非理性向一种理性的回归——经济人在追求自身利益时带来社会利益调整。

而楼市“囚徒困境”问题的产生，消费者买涨不买跌，似乎也揭示出，个人理性与市场集体理性是存在着深刻矛盾的。无论是开发商、政府还是购房者，在见证了市场的疯狂——非理性之后，对市场的怀疑加深，经济人“理性”不仅没有带来帕累托最优，而且恰恰成了非帕累托最优产生的原因。

而要消解这种怀疑，这就需要寻求市场各方博弈后的平衡了。目前的楼市价格开始慢慢回归，也被认为是博弈的结果，“囚徒困境”之下，政府要面对的是房地产会不会硬着陆，房企要面对的是会不会面临量价齐跌、债务违约，购房者要面对的是会不会房价腰斩，调控加码——无一参与者可以通过独自行动而增加收益。

作为楼市参与者，我们怎么在博弈中作出一个最优的选择呢？

“囚徒困境”是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，也就是说，通过策略优化，它是能够寻求各方利益的统一的。

“囚徒困境”是能够通过制度设计来进行优化的。“囚徒困境”反映的是个人理性导致集体理性的缺失，但是由于集体性质未定，即集体利益的缺失对整个社会影响也是有积极和消极之分的。

当集体利益与社会利益相矛盾时且有损社会整体利益的，此时应该设计制度形成囚徒困境，设法让博弈的双方走进囚徒的困境，制止他们的合作，从而形成垄断，造成社会净福利的损失。

还是以房地产行业为例。当一个市场上只有两家房企垄断市场时，我们就要设计制度让它们走进囚徒困境，因为他们之间的竞争，而非价格同盟，才会有利于促进其改进产品质量，提高产品差异化，满足更多人的需求，从而达到帕累托改善，这才是此刻囚徒困境应该发生的作用。

而当集体利益和社会利益相一致时，就应该设法摆脱囚徒困境，从而形成合作，促进整个社会效率的提高。当市场中每个参与者，政府、开发商、购房者都只想着自己的利益的时候——政府既要低房价，又要高地价；开发商既要高房价，又要低地价；购房者既要买的时候跌，又要买了之后涨——在客观上说，市场（或社会）整体的福利是无法达到最优的。

但我们可以合作选择一种次优的妥协。

比如房地产税的出台，某种意义上被赋予了一种达成帕累托最优的期望。房地产税不可能产生各方都最优的结果，政府希望通过征税拓展税源，降低土地财政依赖，打击炒作的效果，但同样面临着挤压产业生存空间的问题；购房者希望征税之后，减少房子的空置，降低房价；而对开发商来说，甚至看不到一点儿好处。

如果各个市场主体不能在妥协中寻求合作，兼顾各方利益，最终可能会导致玩家被玩死，或者有玩家掀桌子。

在经济社会中，“囚徒困境”本身并没有好与坏之分，需要对“囚徒困境”中博弈双方所在的个体与集体进行比较，才能够评判是需要合作解还是需要非合作解。

市场可能没有绝对的帕累托最优，但却有各自的纳什均衡，就像现在的房地产市场，没有人能够双赢——赢了又赢。

本文来自微信公众号“秦朔朋友圈”（ID:qspyq2015），作者：梁云风，36氪经授权发布。